PROSPETTIVE SETTORE IMMOBILIARE GENOVESE 2021/2025

Attraverso una raccolta di opinioni, report ufficiali e studi a livello locale si potrà immaginare e supporre quanto leggerete in questo mio articolo dedicato al settore residenziale e immobiliare genovese, con una visione sino al 2025

Sono la Dott.ssa Sara Janecek, Agente Immobiliare, Perito e CTU per il settore delle stime immobiliari (iscritta ai relativi albi), operativa in importanti Associazioni di categoria e settore, ed impegnata in importanti progetti nell’ambito della proprietà edilizia.

Da cosa partiamo? Da quelle che erano le previsioni per il settore immobiliare genovese, che di fatto si sono avverate, per il 2020/2021

COSA STA SUCCEDENDO A GENOVA E COSA ACCADRA’ ALLA CITTA’

Ricordo, che affronterò solo il settore immobiliare genovese residenziale (ovvero parleremo di abitazioni) e che si parte da una situazione economica a livello immobiliare locale “stagnante” e consolidata da anni (2021, ovvero l’anno in cui sto scrivendo questo articolo).

Genova è in piena riqualificazione urbana, al di là del fatto che le opere in corso piacciano o meno, siano sufficienti o insufficienti, questo si fa sempre più evidente e rappresenta un dato di fatto che crea opportunità anche per il settore immobiliare residenziale, in particolare in prossimità delle Aree riqualificate o in via di riqualificazione.

Le opere principali o i progetti in corso sono, sintenticamente:

• la fine dei lavori per la messa in sicurezza del Bisagno
• il Waterfront di Levante
• il terzo valico
• la riqualificazione totale del centro storico genovese
• i vari restyling di quartiere
• gli interventi e le manutenzioni degli edifici pubblici con l’uso dei Bonus
• l’abbattimento generale delle barriere

Le zone maggiormente interessate dalle “grandi iniziative” sono centrali e/o verso il mare/porto, quindi si può ipotizzare, semplificando, che le zone che maggiormente beneficeranno di queste “svolte” siano tutte quelle a mare da Sampierdarena ad Albaro, ovvero: sampierdarena, centro storico, zona expo, carignano, quadrilatero, foce e albaro.

Ognuno dei quartieri sopracitati ha però delle differenze importanti, seppure li accomuni un’ edilizia di pregio (vuoi in particolare per i palazzi storici); con ciò, resta il fatto che ogni quartiere avrà una differente sorte con differenti tempi di ripresa.

I quartieri genovesi

La zona di Sampierdarena ad esempio (che da tempo ha il primato in numeri di annunci di vendita insieme al centro storico), come anche appunto il centro storico, tarderanno sino al 2025 a riguadagnare valore, recuperando dapprima la vendibilità/appetibilità e successivamente il valore al metroquadro; ed il tutto non dimenticando che il mercato immobiliare del Centro Storico è, e resterà, sempre molto atipico e disomogeneo.

I restanti quartieri fra quelli citati, vedranno invece una lenta ma progressiva ripresa da subito (2021/2022) – basata sulla fiducia – (intorno al 5%-10% ovvero quanto hanno perso alcune abitazioni durante la fase iniziale della pandemia) e ci saranno – giustamente – dei colpi di scena sui prezzi per gli immobili con spazi esterni di metrature fra gli 80 e i 180mq, i quali ritorneranno se in posizioni privilegiate, ai valori del 2013 prima che anch’essi crollassero brutalmente insieme all’intero mercato immobiliare genovese (a causa della crisi dei mutui, della banche e della recessione che iniziò con le sue prime evidenze nel 2009).

Quanto espresso sopra sarà anche possibile ed in particolar modo visibile nei quartieri più ambiti, meno popolosi e con maggiori spazi e servizi, in quanto non è previsto un aumento considerevole dell’offerta rispetto la richiesta, almeno finché non finirà lo stato di emergenza non tanto da un punto di vista formale, quanto da un punto di vista sociale. Sono moltissimi i proprietari che oggi decidono di non vendere, per paura di un deprezzamento (si sbagliano), ma è anche vero che se si possono permettere di aspettare qualche anno potrebbero avere delle sorprese, a patto che non ci sia un disegno diverso dalla prosperità e dalla tutela della proprietà privata, per lo Stato Italiano, tendenza, che eventualmente si paleserebbe meglio intorno il 2030.

Vale la pena citare altresì, fra le previsioni immobiliari 2021-2025 la ripresa degli immobili residenziali da mettere a reddito in zona San Martino, ripresa che si attende da tempo, in quanto con il continuo affermarsi dell’Ospedale San Martino in termini di importanza, ci si aspetta decisamente questo dato.

Ma Genova non è solo centro città e dintorni, bensì anche prima periferia, alture, primissima riviera e primo entroterra. Se ogni immobile in prossimità del mare continuerà ad essere baciato dalla fortuna, seppure lontano dal centro città e la prima periferia, ben servita, facendo da satellite al centro con i suoi rapidi collegamenti continuerà ad avere il suo perché, rimanendo stazionaria (no aumenti od oscillazioni visibili almeno sino al 2025) – le alture invece come il primo entroterra, che molti dicevano si dovessero popolare di cittadini in fuga dai centri urbani, rimarranno nell’attuale situazione “stagnante”, salvo casi eccezionali (ad esempio la Ruta di Camogli è in ripresa dopo anni di immeritevoli ribassi).

PERCHE’ SINO AL 2025? COSA SUCCEDE DOPO AL MERCATO IMMOBILIARE GENOVESE?

A prescindere da alcuni segnali positivi per alcuni settori (bolle), il debito pubblico e l’inflazione gravano sull’Italia e l’inizio della pandemia ha fatto precipitare il paese in Recessione con un aumento della disoccupazione, una ridotta produttività (seppure tendenzialmente in ripresa) e una drastica riduzione dei consumi.

Una recessione di questo calibro, può anche durare 3 anni, un anno è già passato e se poi si parlerà di ripresa sarà comunque lenta. Genova non è di certo candidata a diventare una “Città Stato”, quei modelli di città, come Milano per l’Italia, dove i prezzi possono decollare e ogni cosa può accadere dall’oggi al domani, ma il suo centro, centro ponente centro levante che sia, prenderà valore e le richieste in centro e nei quartieri più belli aumenteranno (anche a fronte di una minor offerta). Probabilmente già nel corso del 2022 si assisterà a un forte aumento dei prezzi per le case di lusso.

Cosa succeda dopo il 2025 in verità non è molto chiaro, le migliori testate di economia e finanza parlano già del ventennio 2030-2050, un ventennio dove si dovrebbero consolidare degli scenari che lasciano presumere che la proprietà immobiliare diventi un “affare” per i soli “big”, in verità.

Mi spiego meglio, in Italia la fiducia nel mattone è un’ abitudine consolidata, solo un decennio di compromissioni continuative nei confronti della proprietà, potrebbe distogliere l’Italiano medio dal bisogno di “possedere”, certo è, che la tendenza osservata di recente, da un punto di vista economico, sociale e normativo fa temere (azzardo a dirlo) che l’obiettivo dello “Stato Italiano” sia che il cittadino non detenga (o non abbia convenienza a detenere o gestire) la proprietà oltre la prima casa, ammenoché non veramente ricco (agendo ed essendo società, banca, multinazionale ecc.)…e qui mi taccio…

Il territorio genovese è molto variegato e si muove sempre a piccoli passi, va seguito attentamente.

COSA VENDERE E COSA COMPRARE NEL MERCATO IMMOBILIARE GENOVESE E QUANDO

Ho pensato, che quando c’è incertezza, si deve trovare un comune denominatore fra le previsioni ottimistiche e quelle pessimistiche, per capire dove andare a vivere e/o dove fare un investimento immobiliare da mettere a reddito.

Il periodo si afferma come un buon momento per acquistare, vuoi anche per i tassi ancora vantaggiosissimi per i Mutui (inizio e metà 2022).

Cosa stanno facendo negli altri paesi? Stanno comprando all’estero ma non con il progetto di trasferirsi veramente. Al genovese non piace investire fuori casa, quindi vediamo cosa si può fare qua, se si vuole investire senza rischiare…

Già conosciamo i quartieri genovesi in cui vale sicuramente la pena comprare la propria prima casa, quindi vediamo piuttosto dove investire, considerato che nonostante la qualità della posizione i prezzi possono essere bassi nonostante la resa eccellente:

Se io volessi investire circa 130mila Euro totali per un immobile da mettere a reddito a Genova, al momento (2021/2022) degli affari interessanti con buone prospettive potrebbero esserci in prossimità di Genova Ovest verso la Lanterna (Via Milano solo un tratto), sicuramente alla Foce da Via Trebisonda non inclusa sino al mare (tutta ed in particolare lato questura), in Borgo Incrociati, e ad Albaro, in particolare al confine foce mare nel triangolo via amendola/via nizza/via cocito (per contenere i costi), salendo con i costi, ma se capitano delle occasioni, invece citiamo: quinto, bogliasco, pieve ligure.

Se sei un privato e vuoi continuare ad agire come tale, non comprare più di due immobili da mettere a reddito (se la tua intenzione era comprarne 3 o 4) e compra quanto prima ed entro l’estate 2022. Le metrature da cercare sono nella fascia 40-80mq, l’immobile dovrà essere rinnovato, apparire elegante moderno con arredi nuovi completi. Potrai locare con contratti agevolati ed in cedolare secca con o senza residenza e sui contratti di un anno (transitori) elevare il canone sopra le aspettative. Per valutare la tua rendita in rapporto costi/resa, avere un consulente di fiducia con cui andare o precipitarti a fare le visite, od ancora per valutare “affari” all’asta, potrai farti seguire da me: